两千三百七十六章釜底抽薪
“国兴同志讲得很对,我们已经注意到这方面的问题了。现在金融市场主要由创业板和风险投资、三板市场、产权交易市场、债券市场、股指期货、外汇市场组成,此外还有银行、保险、投行、利率市场、楼市等等。对投资人来说,多层次金融市场的建立,将为我们提供更加丰富的投资品种,从根本上解决老百姓投资品种和投资渠道过于单一的问题。这意味着投资者将拥有更多的投资机会,和更多元的投资风格。我们国家金融市场的核心问题,将会面临较大的转变,也促使我们国家在金融方面的方针政策做出及时的调整。”
侯副总理不愧是学金融出身的,谈起这方面的问题来是条条是道:“我认为,这种转变是为在楼市、股市、银行、汇市、债券市场、利率市场、期货市场上寻找新的平衡点的问题。多层次的市场,多元化的风格,哪一个市场失衡,都有可能带来整个金融系统的巨大风险。因此,这是今后相当长一段时期内,我国金融问题的根本所在。”
两个人一个是学经济的,一个是学金融的,在这一方面可以说有相当多的共同点,真要是深入的探讨下去,没有几天的时间是谈不完的。但今天穆国兴来找侯副总理,并不是进行学术方面的探讨,而是另有其他目的,趁着侯副总理喝茶的时间,穆国兴说道:“侯副总理,我今天来找您主要是想就银行信贷的问题和你沟通一下。”
“噢,国兴同志有什么高见?”侯副总理放下茶杯继续说道:“我也早就想和你就这方面的问题进行一下沟通了。”
穆国兴说道:“我国的房价上涨度这几年大大加快,房地产市场明显呈现过热的迹象,尤其是经融风暴来临的前一年。商业银行房地产贷款增加额占新增贷款的比例竟然达到76,部分城市的房价甚至以两位数的度急剧上涨,这不能不引起我们的高度关注。”
侯副总理没有讲话,默默地听着,就听穆国兴又说道:“随着时间的推移,持续宏观调控下的经济调整周期身影已经越来越清晰,先前支撑房地产高增长的前提条件正在逐渐消失,承载商业银行房地产信贷快扩张的客观基础已不存在。对这一趋势性的改变,商业银行要高度警惕房地产市场步入下行通道,可能引的系统性风险。”
穆国兴拿出了一份文件又说道:“这是京城市政府送来的一份报告,根据他们掌握的情况来看,问题还是很严重的,现在房地产开在商业银行的贷款比列竟然达到了8o以上,这在世界范围内都是非常少见的,也是违背经济展规律的。一旦房地产经济泡沫破灭,对我们国家经济展的伤害是致命的。”
“国兴同志在这方面有什么好办法?”
“严格控制各商业银行对房地产信贷方面的支持,采用一系列强有力的措施,把对房地产贷款的比列降下来。”
侯副总理点了点头,他知道穆国兴讲的这些是存在的事实。如果中央对房地产市场进行严格的整顿,必然要导致房价的全面下跌,从而使得银行的风险增大。这样,银行以抵押物设置的风险防线势必会经受严峻的考验。而这一切的根源就是,这几年国内商业银行对房地产企业贷款快增长,所占整个贷款比重也在快上升。
就目前的情况来看,房地产开贷款主流是土地抵押贷款。而土地价格迅下降,必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来,也会把银行信贷风险无限放大。比如,一块土地在高位时评估市值为1亿元,银行风险定价为6o,这样,房地产开商就能够从银行获得贷款6ooo万元。但是当土地的价格下跌5o时,这块土地的抵押价值只是3ooo万元,这时银行信贷的风险就完全暴露出来。
最近有人放言,如果中央对房地产市场进行严厉的整顿,房价必然会下跌,房地产市场的风险一旦释放出来,最先死的是银行而不是房地产企业。这句话包含以下几层的意思。一是只有在银行信贷的支持下,房地产才能够得以展与繁荣。银行绝对不能减少对房地产支持,因为房地产与银行早就捆绑在一起,任何银行支持的退出,受到伤害的先是银行自身。
二是尽管目前国内房地产市场出现了严重的泡沫,但银行对房地产业的支持也不能减少,否则房价的下跌一定会先引起银行的危机,并由银行危机导致金融危机与经济危机。
从当前房地产的银行信贷风险来看,包括两方面的内容。一方面是房地产开的银行信贷风险。监管部门对房地产开商向银行信贷,有严格的市场准入制度,比如,房地产开商的自有资金必须在35以上,否则就不可能获得银行贷款;房地产住房预售只有在建筑房屋封顶之后才能进行等。
另一方面是房地产的个人按揭贷款的信贷风险。国家对此同样有着严格的规定。很遗憾的是,由于国内房地产市场展时间短、制度法规不健全,银行信贷风险管理缺陷到处都有。再加上利益等方面的关系,银行现在不敢也不愿意主动从房地产业退出,对国家的规定采取消极的应对,从而埋下了非常大的隐患。
侯副总理也很清楚,房价下跌对国内商业银行的影响很大,先受到重创的是房地产开商。目前房地产开商把银行推到前台的主要目的就是,希望政府不要改变目前的房地产政策及金融政策,更不要实行从紧的货币政策。司马昭之心路人皆知,如果是这样的话,那么我国的房地产市场又将回到以前老路。这实际上就是中央政府与众多地产商进行的一场博弈,再加上各级地方政府由于卖地财政的缘故,在里面推波助澜,使整个国家房地产市场的形势越来越扑朔迷离。
在现代经济社会当中,政府单靠行政命令是根本行不通的,必须充分挥银行和税收的杠杆作用,而要想把全国的房地产市场降下温来,银行的作用无疑是至关重要的。
“国兴同志,请你谈一谈,需要我们做些什么。”
“严格控制银行对地产业的信贷支持力度,特备是对一些自有资金不足的房地产商更要提高信贷的门槛,最起码要严格限制用土地进行抵押贷款,至于其他方面的问题,也只能慢慢来了。”
侯副总理明白,穆国兴是在给这些房地产商们来了一招釜底抽薪,用土地抵押贷款是房地产商们解决资金最好的办法,他们通常采用的办法是,先用比较少的资金拍下一块土地来,再通过各种运作炒高周围的楼盘价格,最后他们手里这块土地的评估价,就会远远高于之前的出让价。
这个时候开商们就可以通过一系列的运作,用这块土地抵押贷款了,而贷来的款往往要高于原土地出让价格的几倍甚至十几倍,这样一来房地产开商们手里就有了钱了,极可以利用建起来的楼房再向银行贷款,又可以采取预售的方式回笼大笔的资金。
最后的结果就是楼房的价格越来越高,开商们只需要拿出极少的资金,就可以达到谋取暴利的目的。一旦对房地产市场的整顿开始了,楼房的价格出现了下跌,最后受损伤的还是各家银行,也必将给国家尚未成熟的金融市场带来巨大的灾难。
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侯副总理不愧是学金融出身的,谈起这方面的问题来是条条是道:“我认为,这种转变是为在楼市、股市、银行、汇市、债券市场、利率市场、期货市场上寻找新的平衡点的问题。多层次的市场,多元化的风格,哪一个市场失衡,都有可能带来整个金融系统的巨大风险。因此,这是今后相当长一段时期内,我国金融问题的根本所在。”
两个人一个是学经济的,一个是学金融的,在这一方面可以说有相当多的共同点,真要是深入的探讨下去,没有几天的时间是谈不完的。但今天穆国兴来找侯副总理,并不是进行学术方面的探讨,而是另有其他目的,趁着侯副总理喝茶的时间,穆国兴说道:“侯副总理,我今天来找您主要是想就银行信贷的问题和你沟通一下。”
“噢,国兴同志有什么高见?”侯副总理放下茶杯继续说道:“我也早就想和你就这方面的问题进行一下沟通了。”
穆国兴说道:“我国的房价上涨度这几年大大加快,房地产市场明显呈现过热的迹象,尤其是经融风暴来临的前一年。商业银行房地产贷款增加额占新增贷款的比例竟然达到76,部分城市的房价甚至以两位数的度急剧上涨,这不能不引起我们的高度关注。”
侯副总理没有讲话,默默地听着,就听穆国兴又说道:“随着时间的推移,持续宏观调控下的经济调整周期身影已经越来越清晰,先前支撑房地产高增长的前提条件正在逐渐消失,承载商业银行房地产信贷快扩张的客观基础已不存在。对这一趋势性的改变,商业银行要高度警惕房地产市场步入下行通道,可能引的系统性风险。”
穆国兴拿出了一份文件又说道:“这是京城市政府送来的一份报告,根据他们掌握的情况来看,问题还是很严重的,现在房地产开在商业银行的贷款比列竟然达到了8o以上,这在世界范围内都是非常少见的,也是违背经济展规律的。一旦房地产经济泡沫破灭,对我们国家经济展的伤害是致命的。”
“国兴同志在这方面有什么好办法?”
“严格控制各商业银行对房地产信贷方面的支持,采用一系列强有力的措施,把对房地产贷款的比列降下来。”
侯副总理点了点头,他知道穆国兴讲的这些是存在的事实。如果中央对房地产市场进行严格的整顿,必然要导致房价的全面下跌,从而使得银行的风险增大。这样,银行以抵押物设置的风险防线势必会经受严峻的考验。而这一切的根源就是,这几年国内商业银行对房地产企业贷款快增长,所占整个贷款比重也在快上升。
就目前的情况来看,房地产开贷款主流是土地抵押贷款。而土地价格迅下降,必然会让土地抵押物价值下跌。这不仅把银行信贷风险完全暴露出来,也会把银行信贷风险无限放大。比如,一块土地在高位时评估市值为1亿元,银行风险定价为6o,这样,房地产开商就能够从银行获得贷款6ooo万元。但是当土地的价格下跌5o时,这块土地的抵押价值只是3ooo万元,这时银行信贷的风险就完全暴露出来。
最近有人放言,如果中央对房地产市场进行严厉的整顿,房价必然会下跌,房地产市场的风险一旦释放出来,最先死的是银行而不是房地产企业。这句话包含以下几层的意思。一是只有在银行信贷的支持下,房地产才能够得以展与繁荣。银行绝对不能减少对房地产支持,因为房地产与银行早就捆绑在一起,任何银行支持的退出,受到伤害的先是银行自身。
二是尽管目前国内房地产市场出现了严重的泡沫,但银行对房地产业的支持也不能减少,否则房价的下跌一定会先引起银行的危机,并由银行危机导致金融危机与经济危机。
从当前房地产的银行信贷风险来看,包括两方面的内容。一方面是房地产开的银行信贷风险。监管部门对房地产开商向银行信贷,有严格的市场准入制度,比如,房地产开商的自有资金必须在35以上,否则就不可能获得银行贷款;房地产住房预售只有在建筑房屋封顶之后才能进行等。
另一方面是房地产的个人按揭贷款的信贷风险。国家对此同样有着严格的规定。很遗憾的是,由于国内房地产市场展时间短、制度法规不健全,银行信贷风险管理缺陷到处都有。再加上利益等方面的关系,银行现在不敢也不愿意主动从房地产业退出,对国家的规定采取消极的应对,从而埋下了非常大的隐患。
侯副总理也很清楚,房价下跌对国内商业银行的影响很大,先受到重创的是房地产开商。目前房地产开商把银行推到前台的主要目的就是,希望政府不要改变目前的房地产政策及金融政策,更不要实行从紧的货币政策。司马昭之心路人皆知,如果是这样的话,那么我国的房地产市场又将回到以前老路。这实际上就是中央政府与众多地产商进行的一场博弈,再加上各级地方政府由于卖地财政的缘故,在里面推波助澜,使整个国家房地产市场的形势越来越扑朔迷离。
在现代经济社会当中,政府单靠行政命令是根本行不通的,必须充分挥银行和税收的杠杆作用,而要想把全国的房地产市场降下温来,银行的作用无疑是至关重要的。
“国兴同志,请你谈一谈,需要我们做些什么。”
“严格控制银行对地产业的信贷支持力度,特备是对一些自有资金不足的房地产商更要提高信贷的门槛,最起码要严格限制用土地进行抵押贷款,至于其他方面的问题,也只能慢慢来了。”
侯副总理明白,穆国兴是在给这些房地产商们来了一招釜底抽薪,用土地抵押贷款是房地产商们解决资金最好的办法,他们通常采用的办法是,先用比较少的资金拍下一块土地来,再通过各种运作炒高周围的楼盘价格,最后他们手里这块土地的评估价,就会远远高于之前的出让价。
这个时候开商们就可以通过一系列的运作,用这块土地抵押贷款了,而贷来的款往往要高于原土地出让价格的几倍甚至十几倍,这样一来房地产开商们手里就有了钱了,极可以利用建起来的楼房再向银行贷款,又可以采取预售的方式回笼大笔的资金。
最后的结果就是楼房的价格越来越高,开商们只需要拿出极少的资金,就可以达到谋取暴利的目的。一旦对房地产市场的整顿开始了,楼房的价格出现了下跌,最后受损伤的还是各家银行,也必将给国家尚未成熟的金融市场带来巨大的灾难。
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